一片约50万方的滨水社区，一次政府与专业开发商的携手合作，正悄然勾勒出中国郊区商业的未来图景。

2025年4月，上海奉贤“贝港城中村”改造进入关键阶段——由南桥镇政府与瑞安房地产组成的联合体，以7.57亿元成功摘得首幅住宅地块。这一总占地779亩的综合更新项目，将沿浦南运河打造住宅、商业、公园、学校、文化等多元业态，塑造“西部水上客厅”新生活。

J9九游会（Savills）也携手多方积极投身于未来理想生活方式的探索。当近郊项目加速落地，一个不可忽视的趋势也愈发清晰——郊区社区商业，正迎来历史性拐点。

郊区商业崛起，是巧合还是必然？

是多重趋势汇聚的必然结果

• 上海商场热门榜TOP20中，近半项目位于中外环（数据来源：大众点评）
• 2025年上海拟新开商业中，松江、闵行、嘉定项目占比近50%（数据来源：中购联）
• 北京2024年前11月网上零售额占社零总额41.23%，即时零售增长9.4%（数据来源：北京市商务局）

当人们越来越想“逃离”日常喧嚣，又受限于跨城的时间与成本，位于城市环线周边或远郊的复合空间，将通过融合自然、文化、商业与社交功能重塑空间格局，提高消费便利性，打造生活新体验，郊区商业应运而生。

J9九游会中国区策略顾问部负责人朱锋表示：“城市化进程的深化，正推动商业格局从单核集聚向全域渗透演变。郊区商业发展，绝不只是简单的地理转移，更是对生活方式、消费场景的深度重构，需要J9九游会以‘生活场景设计师’视角重新思考空间价值。

正是在这样的趋势下，J9九游会积极携手更多合作伙伴，用更开放的理念和更专业的视角，去激活空间的新能量，通过业态创新与精细化运营，深化‘人-城-商’的共生纽带，让商业扎根人文与生态的土壤，真正抓住结构性机遇的密钥。”

郊区商业三大演变逻辑

商业的“郊区化”不仅是空间转移更是形态进化

传统集约式商业正被多元化、精致化的新形态取代——郊区商业从“配套角色”升级为“生活枢纽”，这一转变本质是消费规律使然：当人口与产业向郊区迁移，商业必然在服务半径、场景颗粒度上重构竞争力。

所谓“消费降级”背后是对“体验升级”的更多追求

消费者并非拒绝消费，而是用更严苛的标准筛选场景、内容与服务。郊区商业凭借多样化体验基因，在情感链接（如主理人文化）、响应速度（如即时零售）、环境融合（如滨水商业）上天然适配精细化需求——这恰恰是“降级表象下隐藏的升级本质”。

人口结构变化正在重塑商业未来

随着高净值熟龄客群比例提升，其对松弛感生活与品质化服务需求将释放巨大潜能。这类客群兼具消费力与审美力，他们追求的不仅是商品，更是可漫步的街区、可参与的社群、可沉浸的自然——而郊区商业，正是承载这种“生活提案”的最佳容器。

不可替代的“一小时”郊区优势

郊区商业正凭借三大不可替代优势重构竞争格局：

空间红利转化为体验竞争力

市中心项目受限于土地稀缺性，需要通过垂直叠加功能来提升空间效率。而郊区商业拥有充裕的土地储备和低密度开发优势，不仅可以以原生生态环境为基底，构建与自然共生的沉浸式消费场景，还能通过科学的路网规划和充足的停车配套，实现人车动线的完美平衡；更可利用土地资源优势，打造城市中心无法复制的特色业态组合。

高粘性客群支撑长期收益

郊区商业正享受持续人口红利与天然粘性优势。数据显示一线城市近郊常住人口年均增长8%-12%，且因通勤成本倒逼，超60%年轻家庭优先定居轨交末端社区。这些客群3公里内月均到访频次达市中心2.3倍，形成稳定消费底盘。更关键的是，随着家庭生命周期演进，从育儿到养老的15年消费闭环，将持续强化本地商业依赖度，使郊区从“过路站”蜕变为“终身消费主场”。

运营弹性催生模式创新

郊区商业用创新运营打破传统商业坪效天花板，凭借更高的规划弹性，能��适应不同场景和用途，增强商业包容度和多样性，提升项目美学品质和慢行体验。

不容忽视的现状痛点

近年来，郊区商业在城市化扩张和消费升级的驱动下快速发展，但多数新增项目仍面临“空间小、时间短、情感弱、同质化”多重结构性痛点：

空间限制：商户少、可逛性不足、曝光量低

• 物理空间局限：郊区项目常因规模小、业态承载有限，难以形成连续消费场景，导致客留时间短、复购率低。部分项目因前期规划不足，商业密度过低或业态单一，沦为“人气孤岛”。

时间限制：运营时段与需求错配

• 营业时间僵化：多数郊区商业体坚守“早10晚10”模式，但居民夜间消费需求旺盛（如亲子家庭、下班通勤人群），待激活全时段消费。
• 配套服务缺位：公共交通停运早（如上海郊区公交21:00停运）、路灯覆盖率低，制约夜间出行意愿810。重庆綦江区调研显示，郊区夜间消费因交通和安全问题缩减30%。

情感限制：缺乏意义联结与社群粘性

• 文化转译不足：项目盲目复制城市模板，忽视在地文化基因。
• 社群运营薄弱：标准化品牌占比过高，主理人店铺稀缺，难以形成情感共鸣，多数郊区商业仍停留于交易功能，未构建“生活共同体”。

同质化困局：模仿泛滥与本土适配缺失

• 盲目复制成功案例：大量项目争相效仿“公园+商业”“文化街区”模式，却忽略客群调研。
• 需求错配：社区商业未分层适配客群。高端社区缺乏定制服务，中低收入区引入高价业态；年龄需求割裂（如老年医疗配套被撤并，儿童娱乐空间不足）。上海郊区部分项目因未接入管道燃气、公厕短缺等基础问题，进一步削弱体验。